У жильцов обслуживаемых управляющими организациями домов регулярно возникают вопросы о том, какие услуги они могут получать бесплатно, а за какие следует доплачивать. Мы изучили работающее в этой сфере законодательство и разобрались, на каких принципах оказываются услуги и проводятся работы.
Коммунальные услуги – за плату и без оплаты
Нужно понимать, что работающие в ЖКХ компании ведут коммерческую деятельность. Оказывающая услуги управляющая компания выбирается владельцами квартир для того, чтобы обеспечивать общую жизнедеятельность дома и содержать общедомовую собственность в нормальном состоянии. Для этого заключается договор управления . В нем прописываются как не требующие оплаты, так и платные услуги управляющей компании. Это соглашение гарантирует, что УК будет выполнять свои обязанности.
Владельцы помещений регулярно проводят ОСС, на которых происходят обсуждения следующих нюансов:
- какие именно инженерные системы и элементы здания будут ремонтироваться обслуживающей организацией;
- в каком размере каждый месяц будут оплачиваться эти услуги;
- как УО отвечает перед владельцами помещений;
- на какие именно услуги УК будут направляться средства от оплаченной коммуналки.
Собственники при регулярной оплате услуг ЖКХ могут рассчитывать на бесплатное обслуживание общедомового имущества, включая лестничные клетки. Ответственные жильцы могут требовать от УК проведения ремонтных работ в соответствии с положениями из подписанного соглашения. Здесь идет речь о ремонте общедомового имущества, в том числе:
- водопровода и канализации;
- сети отопления;
- сети газоснабжения;
- сети подачи электроэнергии;
- межэтажных пролетов;
- чердаков и перекрытий крыш;
- придомовой территории.
В перечень коммунальных услуг не входят все виды ремонта, как думают некоторые жильцы. За состояние личного имущества, находящегося внутри квартир, собственники отвечают сами.
Список бесплатных услуг, предоставляемых собственникам в 2018 году
Перечень бесплатных коммунальных услуг описывается в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 . Управляющая компания обязана знакомить жильцов с этим списком. Перечень вывешивается на сайте УК и в ее офисе.
В квартплату автоматически включается определенный список коммунальных услуг, которые предоставляются бесплатно. Доплата за их предоставление не требуется. Форма собственности на жилое помещение значения при этом не имеет. Услуги предоставляются и в служебном жилье, и в приватизированных квартирах, и в тех, которые принадлежат муниципалитету. Перечислим ниже эти услуги:
- содержание общедомового имущества - стен и фасадов, крыш и водостоков, дверей и окон, полов, придомовой территории;
- техническое обслуживание центрального отопления, водопровода и канализации, электроснабжения;
- аварийное обслуживание инженерных коммуникаций с выполнением сопутствующих ликвидации аварий работ (откачивание воды из подвала, копка траншей, опорожнение требующих ремонта трубопроводов и так далее).
Периодичность оказания бесплатных услуг ЖКХ
Отдельные виды работ проводятся по мере необходимости. Дворники, к примеру, убирают придомовую территорию каждый день, а тротуары водой поливаются только в жару дважды в сутки.
В весенне-летний период бесплатно предоставляются следующие услуги ЖКХ:
- укрепляются трубы, колена и воронки;
- запускаются поливочные системы;
- демонтируются пружины на дверях подъездов;
- останавливается (консервируется) работа системы отопления;
- игровые площадки на принадлежащей дому территории поддерживаются в исправном состоянии.
Определенные бесплатные виды услуг ЖКХ требуют срочного проведения. Приведем разные виды работ с указанием их срочности и периодичности:
- устраняются неисправности в освещении – неделя;
- ремонтируются или заменяются разбитые окна и двери – зимой за 24 часа, летом за 72 часа;
- меняются двери в подъезды, устраняются повреждения наружной кирпичной кладки, ремонтируется лифт и мусоропровод – 24 часа;
- устраняются протечки в водопроводных кранах, герметизируются трещины в дымо- и газоходах – 24 часа;
- меняются неисправные предохранители, рубильники, автоматы, устраняются неисправности в электрических плитах – 3 часа;
- устраняются повреждения питающего дом электрокабеля – 2 часа.
Приведенные в списке сроки отсчитываются с того момента, когда неисправность была обнаружена. Выполнение текущего (планируемого) ремонта осуществляется каждые три-пять лет с учетом физического износа объекта и местных условий.
Приведенные выше услуги для ЖКХ относятся к обязательным, потому что владельцы или арендаторы жилых площадей оплачивают их каждый месяц. Факт оплаты подтверждается документально. Управляющая компания может предоставлять и дополнительные услуги, которые оплачиваются отдельно.
Что не включено в бесплатные услуги
Оказание любых видов коммунальных услуг – чья-то работа, которая должна оплачиваться. По этой причине говорить о полной бесплатности не следует. Платить требуется за все. Даже в принадлежащих муниципалитету квартирах частично или полностью бесплатные услуги остаются таковыми только для арендатора. За них все равно вносит оплату муниципальное образование, перечисляющее средства управляющей организации.
Регулярно поступающие от жильцов платежи делятся на 2 блока:
- на содержание и ремонт жилья (текущие работы, а также капитальный ремонт);
- на КУ, то есть обеспечение помещений электричеством, водой, теплом, газом и так далее.
Собственники квартир в соответствии с договором управления оплачивают обеспечение их коммунальными ресурсами, а также ремонт и содержание МКД. Некоторые владельцы жилья заблуждаются, считая, что при оплате по стандартным платежкам им должны предоставлять все существующие ЖКУ. На самом деле имеется перечень услуг управляющей компании ЖКХ по содержанию жилья. Он определяется законодательством и заключенным с этой организацией договором управления.
УК могут оказывать разные виды услуг в ЖКХ и вне подписанного с жильцами ДУ. Об этом с собственниками договариваются в особом порядке и за отдельную плату. Такие услуги могут быть разовыми или регулярными. Во втором случае их целесообразно внести в тот же договор управления в виде дополнительного соглашения, в котором описываются особенности проводимых работ, их стоимость и порядок оплаты. В рамках таких допсоглашений УК, к примеру, может:
- устанавливать нестандартную сантехнику;
- менять исправно работающие элементы инженерных сетей;
- устанавливать по желанию жильцов какие-то элементы благоустройства прилегающей территории, и так далее.
Ответственность для тех, кто требует оплатить бесплатные услуги ЖКХ
При авариях на общедомовом имуществе управляющая организация в установленные сроки обязана выполнить необходимый ремонт. Помимо перечня бесплатных услуг ЖКХ для граждан, проживающих в приватизированных квартирах, существуют и другие важные моменты в правовых отношениях УК и владельцев квартиры.
Если управляющая организация за устранение аварии или другие уже согласованные и внесенные в ДУ работы взимает дополнительные средства, то это будет считаться неправомерными действиями. Жильцы могут их оспорить и возвратить уплаченные деньги. Уклонение УК от выполнения обязательств будет считаться нарушением прав потребителей (статья 310 ГК РФ). Лучше разногласия с жильцами до этой стадии не доводить, потому что они могут обратиться в Госжилинспекцию, и позиция контролирующего органа здесь однозначно будет не в пользу управляющей организации.
7756
Услуги по предоставлению населению жилищно-коммунальных услуг включают:
Коммунальные услуги:
· электроснабжение — обеспечение поставки электричества;
· газоснабжение — обеспечение поставки газа;
· теплоснабжение — обеспечение поставки горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ;
· водоснабжение и водоотведение: водопровод — прокладка и ремонт водопроводных труб, водозабор очистка и доставка воды в многоквартирные дома и на промышленные объекты, в том числе для последующего подогрева для нужд горячего водоснабжения и отопления; канализация — отведение сточных вод.
Важно! Коммунальные услуги предоставляются потребителям в жилом или в нежилом помещении, а также потребляются в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (на общедомовые нужды).
Жилищные услуги:
· капитальный ремонт зданий.
· содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания):
- вентиляция и централизованное кондиционирование воздуха;
- вывоз мусора: мусоропровод; утилизация и переработка отходов;
- текущая уборка и санитарно-эпидемиологическая обработка мест общего пользования (в том числе дератизация и дезинсекция);
- содержание придомовых территорий (благоустройство);
- техническое обслуживание лифтового оборудования, слаботочных сетей (систем коммуникации и контроля): радиотрансляционной сети; телевизионной антенны и кабеля; домофона; видеонаблюдения в местах общего пользования; технических средств вневедомственной охраны; систем пожарной безопасности (пожарная лестница, сигнализация, средств пожаротушения;
- прочие.
Наиболее часто встречающимися нарушениями в сфере ЖКХ:
Незаконное создание и деятельность ТСЖ, ЖСК, ЖК (нарушения при проведении общих собраний собственников жилых помещений, членов ТСЖ, ЖСК, ЖК, в том числе при избрании правления, председателя правления, сдаче в аренду, реконструкции, капитального и текущего ремонтов общего имущества многоквартирных домов, при принятии уставов, не соответствующих требованиям действующего законодательства и т.п.) - надзор за соблюдением прав и свобод человека по данным нарушениям осуществляет Государственная жилищная инспекция;
Неисполнение (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта (планово-предупредительного ремонта), уборки лестничных клеток, придомовых территорий, снега и мусора, дезинсекции, дератизация и т.д.), подготовке жилищного фонда к отопительному сезону - надзор за соблюдением прав и свобод человека по данным нарушениям осуществляют в рамках компетенций: Государственная жилищная инспекция, территориальные отделы Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, администрации районов;
Включение управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК, ЖК в счета- извещения необоснованных платежей, в том числе завышение тарифов на содержание общего имущества многоквартирного дома и коммунальные ресурсы - надзор за соблюдением прав и свобод человека по данным нарушениям осуществляют: территориальные отделы Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
Нарушение прав граждан на доступ к информации, обязанность раскрытия которой возложена на управляющие организации и организации жилищно-коммунального комплекса - надзор за соблюдением прав и свобод человека по данным нарушениям осуществляет Государственная жилищная инспекция.
Контроль и надзор в сфере ЖКХ осуществляют Государственная жилищная инспекция (надзор за соблюдением управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов энергетической эффективности и их оснащения приборами учета используемых энергетических ресурсов, сроков и полноты раскрытия информации, законность создания, избрания правления ТСЖ и т.п.), территориальные отделы Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (надзор за соблюдением управляющими организациями, законодательства о защите прав потребителей, в том числе при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги, а также за соблюдением санитарно- эпидемиологических правил и нормативов). Также должны предоставляться сухие трансформаторы , чтобы они могли обеспечивать все требования пожарной и экологической безопасности в зданиях.
Если Вы не согласны с принятым по Вашему обращению по результатам проверки решением, или считаете, что проверка проведена неполно, Вы можете обжаловать действия должностных лиц вышеуказанных ведомств, обратившись в вышестоящий орган, в прокуратуру и (или) в суд.
Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом
Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и органы местного самоуправления, являющиеся представителями собственников в отношении муниципального жилищного фонда.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 42 ЖК РФ). Решение по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более 25% голосов от числа, принявших участие в собрании.
Решение общего собрания о выборе способа управления, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений данного многоквартирного дома.
Только собственник помещения в многоквартирном доме и только в судебном порядке вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление об обжаловании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен (ст. 112 ГПК РФ).
В случае не восстановления судом сроков обжалования принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, любой собственник помещения в доме, не согласный с данным решением, вправе провести новое собрание, на котором поставить на голосование вопрос об отмене принятого на предыдущем собрании решения.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали право на выбор способа управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, то согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Кем и в каком порядке устанавливается плата за жилищно- коммунальные услуги
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает в соответствии с п.п. 1-6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:
У нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
- у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
- у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
- у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается собственниками помещений данного дома.
В зависимости от способа управления:
1. Управляющей компанией - размер платы определяется собственниками помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации на общем собрании, которое проводится в соответствии со ст. 45-48 ЖК РФ и устанавливается на срок не менее чем один год;
2. ТСЖ (ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом) - размер платы определяется органами управления ТСЖ (ЖСК, ЖК) в соответствии с уставом. Высшим органом управления, в компетенцию которого входит, в том числе, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок), является общее собрание членов товарищества собственников жилья;
3. При непосредственном управлении размер платы определяется собственниками помещений на общем собрании, которое проводится в соответствии со ст.ст. 45-48 ЖК РФ.
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
На основании постановления Правительства Нижегородской области от 15.05.2006 №171 «Об утверждении Положения о региональной службе по тарифам Нижегородской области» государственную политику Нижегородской области в сфере государственного регулирования тарифов на услуги коммунального комплекса проводит Региональная служба по тарифам Нижегородской области.
Региональная служба по тарифам
Устанавливает:
1) цены (тарифы) на электрическую энергию (мощность), поставляемую населению и приравненным к нему категориям потребителей, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней таких цен (тарифов);
2) цены (тарифы) на услуги по передаче электрической энергии по электрическим сетям, принадлежащим на праве собственности или ином законном основании территориальным сетевым организациям, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней таких цен (тарифов);
3) сбытовые надбавки гарантирующих поставщиков электрической энергии;
4) цены (тарифы) или предельные (минимальные и (или) максимальные) уровни цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность), произведенную на функционирующих на основе использования возобновляемых источников энергии квалифицированных генерирующих объектах и приобретаемую в целях компенсации потерь в электрических сетях;
5) плату за технологическое присоединение к электрическим сетям территориальных сетевых организаций и (или) стандартизированные тарифные ставки, определяющие величину этой платы;
6) тарифы на тепловую энергию (мощность), производимую в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии источниками тепловой энергии с установленной генерирующей мощностью производства электрической энергии (мощности) 25 мегаватт и более, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней указанных тарифов;
7) тарифы на тепловую энергию (мощность), поставляемую теплоснабжающими организациями потребителям теплой энергии (мощности), в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней указанных тарифов, а также тарифы на тепловую энергию (мощность), поставляемую теплоснабжающими организациями другим теплоснабжающим организациям;
8) тарифы на теплоноситель, поставляемый теплоснабжающими организациями потребителям тепловой энергии (мощности), другим теплоснабжающим организациям;
9) тарифы на услуги по передаче тепловой энергии, теплоносителя;
10) плату за услуги по поддержанию резервной тепловой мощности при отсутствии потребления тепловой энергии;
11) плату за подключение к системе теплоснабжения;
12) тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса в пределах своих полномочий;
Утверждает:
1) розничные цены на газ, реализуемый населению;
2) размер специальных надбавок к тарифам на транспортировку газа по газораспределительным сетям, предназначенных для финансирования программ газификации.
За что мы платим
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме включает в себя:
а) плату за содержание и ремонт жилого помещения:
- плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
- плата за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
- плата за услуги по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
б) плату за коммунальные услуги:
- за холодное водоснабжение;
- за горячее водоснабжение;
- за водоотведение;
- за электроснабжение;
- за газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
- за отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, уборке лестничных клеток и придомовой территории (земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома) в соответствии с п. 11 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, входят в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Какие услуги мы оплачиваем за каждого человека, а какие за квадратный метр
Плата за жилое помещение не зависит от количества зарегистрированных человек. Жилищный кодекс РФ устанавливает (ст. 30 ЖК РФ), что собственник жилого помещения несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома согласно своей доле в праве общей собственности, при этом доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади жилого помещения, т.е. проще соразмерно площади своей квартиры (ст.ст. 30, 39, 42 ЖК РФ). Таким образом, размер платы за жилое помещение рассчитывается из общей содержание жилья устанавливается на квадратный метр.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых в установленном порядке (ст. 157 ЖК РФ).
Оплата за отопление рассчитывается исходя из занимаемой площади жилья. При наличии коллективных приборов учета тепловой энергии в расчет платы за отопление принимаются среднемесячные показатели за предыдущий год, с последующим перерасчетом в конце года.
Платежи за другие коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение) осуществляются по показаниям индивидуальных (квартирных) приборов учета, а при их отсутствии, платеж рассчитывается исходя из нормативов потребления каждого вида услуг на человека, установленных органом местного самоуправления.
Отличается ли квартплата, которую платят собственники, от квартплаты, которую платят наниматели
Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.
К числу таких проживающих относятся как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.
В силу норм жилищного законодательства РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления для собственников помещений, предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем, а не нанимателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него ЖК РФ не предусматривает.
Действия потребителей при некачественном оказании услуг, выполнении работ (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, ЖК)
Если Вам предоставлены услуги и выполнены работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо оказаны коммунальные услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (длительное время отсутствовало холодное водоснабжение, слабый напор воды, температура горячей воды не соответствует нормативам, вода мутная, имеет запах и т.п.):
1. Обратитесь в управляющую компанию или ТСЖ, ЖСК, ЖК с заявлением об оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную и изменении размера платы. Исполнитель обязан составить соответствующий акт, который послужит основанием для снижения оплаты услуг, а в силу п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователя помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, потребитель имеет право требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков.
2. В случае несогласия с ответом управляющей организации и (или) не устранения нарушений, обратитесь в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области или Управление Роспотребнадзора по Нижегородской области с заявлением (примерные формы заявлений также содержится в разделе).
3. При несогласии с принятым по Вашему обращению по результатам проверки решением, или неполнотой проверок, Вы можете обжаловать действия должностных лиц вышеуказанных ведомств, обратившись в вышестоящий орган, в прокуратуру или в суд.
Примечание:
Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность по ст. 7.23 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ.
Критерии качества услуг и допустимые перерывы в их предоставлении изложены в таблице:
Коммунальные услуги представлены деятельностью, благодаря которой гражданам создаются комфортные условия проживания. Перечень предоставляемых коммунальных услуг обязательно отображается в договоре между жильцами и ЖКХ, управляющей компанией, ТСЖ или прочим ответственным органом. Однако не у каждого человека имеется такой экземпляр дома, поэтому многие задаются вполне логичным вопросом, что же входит в обязанности управдома и за что именно нужно вносить оплату.
С течением последних лет в российское законодательство были внесены некоторые изменения относительно сферы коммунальных хозяйств. Согласно с правительственными постановлениями, поставщиками коммунальных услуг может быть либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Это лицо несёт ответственность за приобретение необходимых ресурсов, проведение оговоренных работ, исправность всех систем коммуникаций.
По последним изменениям право на пользование коммунальными услугами имеет:
- Собственник квартиры или прочего жилого помещения со своей семьёй;
- Граждане, которые получили жилплощадь от кооператива;
- Наниматели жилья в многоквартирном доме;
- Арендаторы помещений многоквартирного дома.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Основные пункты
Прежде всего, следует отметить, что входит в перечень предоставляемых коммунальных услуг:
| Наименование коммуникации | Пояснение |
|---|---|
| Холодное водоснабжение | Круглосуточная подача центральной или внутридомовой сетью в надлежащем для бытовых нужд количестве и качестве. Если система водоснабжения отсутствует, должна быть подача воды к уличной колонке. |
| Горячее водоснабжение | Круглосуточная подача по центральной сети водоснабжения. |
| Канализационный водоотвод | Отвод бытовых стоков по внутридомовой и центральной канализационной системе. Такими системами оборудуется большая часть имеющихся помещений многоквартирного дома. |
| Электроснабжение | Бесперебойная круглосуточная подача электроэнергии в достаточных объёмах |
| Газоснабжение | Круглосуточная подача по сети газоснабжения. Допустима реализация подачи с помощью газовых баллонов. |
| Отопление | Подача теплоэнергии по централизованным сетям, а также системам теплоснабжения с поддержкой надлежащего температурного режима в отопительный сезон. |
Разумеется, к коммунальным услугам не может относиться пункт, который к конкретному дому фактически не относится. Например, если отсутствует система канализации или горячее водоснабжение, они не должны входить в оплату и, соответственно, отсутствуют в договоре с управляющей компанией.
Обязательства управляющих компаний и ЖКХ
Общие домовые нужды, которые удовлетворяют управляющие компании, ЖКХ и прочие соответствующие структуры, также относятся к статье расходов за коммунальные услуги. Каждый проживающий должен знать, за что именно он платит и получает ли он то, за что платит. В коммунальные услуги общего назначения входит:
Дополнительно могут быть и другие пункты, которые вносятся в договор индивидуально. При необходимости узнать, какие именно это дополнительные коммунальные услуги и что в них входит ещё, можно обратившись в управляющую компанию или ЖКХ. Зачастую такая потребность возникает у слишком бдительных граждан или в случаях недобросовестного исполнения управляющими органами своих обязанностей.
Действующие нормативы
Изменения, которые затронули правила предоставления коммунальных услуг, включают в себя не только разнесение обязанностей по пунктам, но и порядок расчета и оплаты по квитанциям. Не считая отопления, оплата поделена на общую домовую и индивидуальную для каждого владельца квартиры. Квитанции приходят тоже раздельные.
Новшества затронули и нормативные коэффициенты. Сделано это было с целью подтолкнуть граждан к установке индивидуальных счётчиков в квартирах. Принцип оказался весьма прост: для тех, у кого есть техническая возможность установить учётный прибор, но не сделал этого, ввели повышенный норматив для всех видов коммунальных услуг. Далее для этой же категории населения тариф каждые полгода повышался на десять процентов до граничной отметки в шестьдесят процентов. Иными словами, дальнейший отказ от установки счётчиков чреват переплатой в шестьдесят процентов уже через два года после такого нововведения, которое утвердили ещё в 2013-м году.
В качестве преимущества такого изменения выступает разве что тот факт, что данная процентная переплата направлена на энергосбережение и повышение эффективности существующих систем.
Ненадлежащее выполнение условий договора
Если управляющая компания по-прежнему требует оплату в полном объёме с жильцов, учитывая все соответствующие повышения тарифов, но при этом выполняет свои обязательства недобросовестно или вовсе не выполняет, то законом предусмотрены определенные действия. Например, если мусор вывозится несвоевременно, не проводится уборка придомовой территории, в подъезде нет ламп и разбиты окна, то это и прочие нарушения должны быть зафиксированы соответствующим актом. Составить его может любой жилец данного дома вместе с двумя соседями и председателем товарищества собственников жилья.
Стоит учитывать, что периодом отсчета предоставления некачественных коммунальных услуг будет служить дата, когда акт был подписан. В случае выявленных нарушений и массовых недовольств жильцов, необходимо подготовить коллективную жалобу с конкретными претензиями. Жалоба обязательно содержит в себе фамилии, имена, отчества, адреса проживания и подписи каждого жильца, принимающего участие. Подаётся такой документ управляющей компании или ЖКХ. В жалобе следует четко указать дату, до которой жильцы требуют устранить недостатки. Ее копию необходимо сохранить у себя.
Далее аналогичное письмо направляется в Управление ЖКХ населённого пункта с просьбой о принятии соответствующих мер и привлечении нарушителей к ответственности. Делается это в том случае, если первая жалоба не возымела действия. Далее, если и второй вариант не подействовал, следует обратиться в суд.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Число оказываемых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства услуг может исчисляться многими десятками. Разобраться во всем этом многообразии подчас затруднительно даже самим коммунальщикам. При этом общие требования к порядку и срокам услуг ЖКХ продолжают меняться и совершенствоваться.
Так, на смену Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (с изменениями от 6 мая 2011 г.), установившему порядок предоставления коммунальных услуг гражданам приходит Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (пока еще не вступило в законную силу).
Платные и «бесплатные» услуги ЖКХ
В настоящее время бесплатных услуг ЖКХ не существует. Даже в том случае, если какая-то категория жильцов (допустим, лица, пользующиеся квартирой по договору социального найма) не оплачивает ту или иную услугу, либо оплачивает ее не полностью, за услуги платят другие субъекты - муниципалитеты, например.
Дело в том, что сейчас жилищное законодательство провозглашает принцип платности оказываемых в коммунальной сфере услуг и работ. Любая услуга, осуществляемая предприятиями ЖКХ в целях обслуживания и содержания жилого дома, должна быть оплачена, невзирая на наличие или отсутствие договоренности об этом с самими жильцами. В свою очередь граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах состоит из двух больших блоков платежей - платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Первый блок включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Особенностью данной разновидности платежей является регулируемость цен на коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Заблуждение же относительно бесплатного характера ряда оказываемых управляющими компаниями услуг связано с тем, что жильцы зачастую путают договорные услуги с недоговорными. Первые услуги обязаны оказываться в силу указания на них в договоре на управление многоквартирным домом (аварийные работы, промывка системы отопления и другие), вторые же оказываются по желанию самих жильцов (установка нестандартной сантехники, смена работоспособных элементов отопления и так далее).
И те, и другие услуги являются платными. Просто в первом случае жильцы на случай экстренной необходимости и в целях исключения разного рода аварийных ситуаций в будущем вносят плату ежемесячно. Зачастую общее наименование такой платы - “за содержание и ремонт жилья”. Во втором случае плата вносится непосредственно за оказание дополнительных, так называемых “платных ” услуг, приобретаемых жильцами по своему усмотрению. Периодичность такой платы, само собой, отсутствует, отсюда, собственно и “платность” подобного рода услуг.
Виды и периодичность оказания «бесплатных» услуг
Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".С конкретным набором услуг по содержанию жилого дома можно ознакомиться в обслуживающей дом управляющей компании. Перечни вывешиваются на сайтах компаний, а также непосредственно в офисах для ознакомления всеми жильцами. К обязательным услугам относятся:
- Смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, очистка бачка от известковых отложений.
- Мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре.
- Смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки.
- Проверка исправности канализационных вытяжек.
- Утепление чердачных перекрытий.
- Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
- Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
- Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
- Ремонт и укрепление входных дверей.
- Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
- Удаление с крыш снега и наледей.
- Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
- Уборка и очистка придомовой территории.
- Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
- Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
- Удаление мусора из здания и его вывозка.
- Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
- Поливка тротуаров и замощенной территории.
- Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
- Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
- Снятие пружин на входных дверях.
- Консервация системы центрального отопления.
- Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
- Разбитые стекла и сорванные створки окон, форточек, балконных дверей подлежат замене в летнее время в течение 3 суток, в зимнее - в течение 1 суток.
- Входные двери в подъездах, наружная кирпичная кладка, течи в водопроводных кранах, трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах, неисправности мусоропроводов и лифтов, протечки в отдельных местах кровли ремонтируются/устраняются в течение суток.
- Неисправности в системе освещения общедомовых помещений устраняются в течение 7 суток.
- Замена предохранителей, автоматических выключателей, рубильников, неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий, неисправности в электроплите с ее отключением производятся/устраняются в течение 3 часов.
- Повреждение кабелей, питающих жилой дом и отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования устраняются в течение 2 часов.
Все вышеперечисленные услуги входят в обязательный набор и оплачиваются ежемесячно путем внесения платы за содержание и ремонт жилья. Для того, чтобы повторно не оплачивать ранее уже оплаченную услугу необходимо обратиться в управляющую компанию, обслуживающую жилой дом, заполнить заявку на требуемую услугу и получить наряд-квитанцию. То же касается и всех дополнительных услуг, оказываемых сверх обязательного минимума. Если выданной управляющей компанией квитанции на руках не имеется, то работник ЖЭКа может с полным на то основанием потребовать с жильца оплатить оказанную услугу по факту окончания работ, причем в завышенном размере.
Плата за коммунальные услуги и ее перерасчет
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.
Перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение возможен при временном отсутствии потребителя в занимаемом жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд.Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней со дня принятия соответствующего заявления, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Для перерасчета к заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя. Такими документами могут являться справки о командировке, заверенные по месту работы, справки о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и так далее.Перерасчет производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.
Вторым случаем изменения размера платы за коммунальные услуги является предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, либо с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность.Допустимую продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также их качество определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
Например, допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды составляет 8 часов в месяц, либо не более 4 часов единовременно. Для горячей воды правила те же самые. В случае отклонения состава и свойств холодной или горячей воды от санитарных норм оплата холодного и горячего водоснабжения вообще не производится. Допустимая продолжительность перерываэлектроснабжения составляет 2 часа. За каждый последующий час размер ежемесячной платы снижается на 0.15 процента.
Объем непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги. Если исполнитель своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки.
В целях подтверждения факта предоставления услуг ненадлежащего качества потребитель должен уведомить об этом управляющую компанию, либо указанную ей аварийно-диспетчерскую службу.Такое уведомление с указанием потребителем своей фамилии, имени и отчества, точного адреса проживания, а также вида непредоставленной коммунальной услуги делается в письменной форме или по телефону и подлежит регистрации в аварийно-диспетчерской службе.
В диспетчерской службе обязаны сообщить регистрационный номер заявки и время ее приема. Если причины предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества известны, диспетчерская служба делает соответствующую отметку в журнале регистрации заявок, которая в дальнейшем будетявляется основанием для признания исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Таким же основанием является и акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который составляется по результатам проверки.
С конкретными примерами расчета изменения размера платы за предоставление услуг ненадлежащего качества можно ознакомиться в Письме Минрегиона РФ от 4 июня 2007 года №10611-ЮТ/07.
Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.
Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.
Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.
Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств. Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.
Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.
Правовое регулирование
Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.
Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:
- в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
- в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
- в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.
Обязанности управляющей организации
Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:
- Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
- Организационно-управленческие услуги.
- обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
- регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
- работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
- проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
- подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
- ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
- поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
- обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
- благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
- своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
- обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
- принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.
Услуги УК организационно-управленческого характера включают:
- обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
- выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
- взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
- сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
- учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
- организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
- оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.
Права управляющей организации
В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:
- Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
- Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
- Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
- В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
- Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
- Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.
Организация работы управляющей организации
На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.
УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе. При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.
Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.
Отчёт управляющей организации перед жильцами
Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.
Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.
В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.
Отчёт УК должен быть полным и всесторонним. При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.
Ответственность управляющей организации
Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.
